Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2011

Tổng kết thị trường bất động sản Việt Nam

Năm 2011 khép lại với nhiều biến động về kinh tế như: Lạm phát hơn 18%, lãi suất cho vay còn ở mức cao trong khi trần lãi suất huy động chỉ có 14%, thị trường chứng khoán tuột dốc, thị trường vàng biến động bất thường, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều rơi vào tình trạng thiếu vốn. Trước tình hình đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước đã tìm các đối tác nước ngoài có thương hiệu, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính. Vì thế các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án, doanh nghiệp trong nước đã diễn ra khá sôi động trong năm 2011. Theo các chuyên gia phân tích, hoạt động M&A có thể tiếp tục gia tăng trong năm 2012 vì thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn do kinh tề vĩ mô chưa có tín hiệu lạc quan.

Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản năm 2011 sụt giảm mạnh chỉ đạt khoảng 464 triệu USD. Đây là mức thấp kỷ lục trong 5 năm qua. Tuy nhiên, lượng kiều hối gửi về cao hơn mọi năm, hy vọng có thể hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.

Thị trường căn hộ năm 2011 vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, người mua với tâm lý chờ giá tiếp tục giảm sâu khiến các chủ đầu tư lâm vào tình cảnh khó khăn. Phân khúc căn hộ cao cấp gần như điêu đứng, chỉ có giao dịch ở phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng số lượng công không nhiều. Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù các doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện các chương trình khuyến mãi, giảm giá nhưng giá bán căn hộ hiện vẫn vượt khả năng tài chính của người tiêu dùng.

Về mặt bằng bán lẻ, vẫn được đánh giá là một thị trường có nhiều tiềm năng bởi doanh thu bán lẻ đạt từ 85 – 86 tỷ USD trong năm 2011. Trong đó, doanh thu từ trung tâm thương mại, khối đế thương mại chiếm khoảng 20% thị phần. Bên cạnh đó, Bộ Công thương đưa ra mục tiêu kênh bán lẻ hiện đại chiếm khoảng 40% thị phần trên cả nước đến năm 2020. Ngoài ra, theo báo cáo của Research and Markets, Việt Nam là một trong năm thị trường bán lẻ sinh nhiều lời nhất trên thế giới. Hơn nữa, là đích nhắm tới của hệ thống phân phối bán lẻ nước ngoài khi các rào cản về lĩnh vực bán lẻ tại Việt Nam được dỡ bỏ với doanh số bán lẻ Việt Nam có thể tăng khoảng 23%/năm trong giai đoạn 2011 – 2012. Do đó, mặt bằng bán lẻ vẫn là một điểm sáng của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Hà Nội

Năm 2011, thị trường căn hộ Hà Nội khá trầm lắng ở phân khúc cao cấp. Nguồn cung mới đạt khoảng 21.712 căn hộ tăng 50,3% so với năm 2010 với 60 dự án chào bán. Trong đó, chủ yếu là căn hộ trung cấp với khoảng 14.304 căn, cao cấp 5.550 căn và bình dân 1.858 căn hộ.

Trái ngược với năm 2010, cảnh xếp hàng chen nhau đăng ký mua nhà không còn diễn ra trong năm nay, hàng loạt dự án nhà thu nhập thấp tại Hà Nội được chào bán như Đại Mỗ, Kiến Hưng, Đặng Xá,…đã bị ế ẩm vì giá bán vượt khả năng tài chính của người có thu nhập thấp.

Thị trường căn hộ cuối năm 2011 vẫn ảm đạm, không như kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư là thị trường nhà đất sẽ sôi động ở thời điểm cuối năm. Số lượng giao dịch thành công rất ít chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân với giá trung bình dao động khoảng 18 – 25 triệu đồng/m2. Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, tình hình thị trường sẽ còn khó khăn và chưa có cơ sở nào cho sự hồi phục cho đến nửa đầu năm 2012.

Đến hết năm 2011, tổng diện tích bán lẻ trên thị trường Hà Nội đạt 636.349m2, tăng 47,9% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê và công suất thuê có xu hướng giảm và đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm với mức giảm hơn 25% so với năm 2010.

Trong 3 năm tới, khi tăng trưởng kinh tế dần ổn định và năng lực tài chính các doanh nghiệp được cải thiện thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ tăng rất mạnh với khoảng hơn 940.000m2. Dự kiến, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại quận Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Từ Liêm, Hà Đông và Thanh Xuân.

Về thị trường đất nền, đầu năm giá đất bị thổi lên cao do tin đồn mang tính đầu cơ về quy hoạch thành phố Hà Nội. Cụ thể, giá đất ở huyện ngoại thành như Đông Anh, Hà Tây, Sóc Sơn tăng hơn 20% so với cuối năm 2010. Tuy nhiên, không được bao lâu cơn sốt giá này liên tục lao dốc khiến nhiều nhà đầu tư bị găm hàng, dẫn đến các vụ vỡ nợ ngân hàng, nợ tín dụng đen.

Đến cuối năm 2011, giá đất nền dự án đã giảm sâu từ 30% - 40% so với những tháng đầu năm. Trong dài hạn, giá đất ở Hà Nội vẫn được đánh giá có nhiều tiềm năng khi việc triển khai hạ tầng đô thị được đẩy nhanh ở các vùng ven, đăc biệt những tuyến đường hướng tâm như: Quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long, Vành Đai 3 và 4, đường Lê Văn Lương kéo dài,…

Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội năm 2011 tương đối ổn định với tỷ lệ trống dưới 10% ở các dự án đã đi vào hoạt động. Giá chào thuê trung bình có xu hướng giảm đối với các dự án mới hoàn thành. Cụ thể, tòa văn phòng Indochina Plaza Hà Nội có giá chào thuê trung bình 30 USD/m2/tháng trong ngắn hạn và thời gian dài hạn từ 2.200 – 2.500 USD/m2 chưa bao gồm thuế VAT, Star Tower có giá chào thuê 18 USD/m2/tháng và VA Tower có giá thuê 20 USD/m2/tháng đối với thời gian ngắn hạn.

Hiện tại, thị trường còn phụ thuộc nhiều vào khách thuê vì nền kinh tế còn nhiều khó khăn. Trong 2 năm tới có khoảng 60 dự án gia nhập thị trường như: V.K Tower, Cornerstone Building, Vimeco – Hanel Tower, Apex Tower…cung cấp hơn 780.000m2 diện tích văn phòng cho thuê. 

Thị trường bất động sản Tp.HCM

Thị trường căn hộ Tp.HCM trong năm 2011 không có phần khả quan hơn năm 2010. Nguồn cung mới ước tính đạt khoảng 11.300 căn hộ được chào bán, tăng 32,9% so với năm 2010 và chủ yếu là phân khúc trung bình.

Chính sách thặt chặt tín dụng làm giảm khả năng chi trả của người mua. Vì vậy, những căn hộ giá rẻ chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường với giá chào bán trung bình trên 15 triệu đồng/m2. Và tâm điểm của thị trường bất động sản Tp.HCM trong 6 tháng cuối năm 2011 là sự kiện được gọi là “bán tháo” căn hộ của Petro Vietnam Landmark với giá bán giảm đến 35% từ 23,8 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, việc giảm giá bán căn hộ của dự án này không thu hút nhiều sự quan tâm của người mua cũng như tâm lý của các chủ đầu tư khác. Vì thế hiệu ứng “domino” đã không xảy ra trước như nhận định của các chuyên gia.

Về phân khúc căn hộ cao cấp, giá bán bình quân đã giảm gần 8% so với năm 2010 nhưng vẫn vượt khả năng tài chính của người mua nên phân khúc này vẫn bị ế ẩm.

Theo số liệu thống kê sơ bộ, TPHCM hiện có khoảng 679.000 m2 mặt bằng bán lẻ, bao gồm 96 trung tâm thương mại, khối bán lẻ tập trung chủ yếu tại các quận trung tâm. Trong đó, trung tâm thương mại chiếm 44%, siêu thị chiếm 31% tổng số nguồn cung.

Trong năm 2011, có khoảng 10 dự án đã đi vào hoạt động cung cấp thêm cho thị trường hơn 120.000m2 diện tích bán lẻ. Như vậy, nguồn cung mới chiếm gần 17% trong tổng số nguồn cung của toàn thành phố.

Giá thuê ở khu trung tâm thành phố vẫn ổn định ở mức 50 – 55 USD/m2 với công suất thuê đạt hơn 90%. Giá chào thuê ở khu vực ngoài trung tâm trung bình từ 25 – 30 USD/m2.

Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa dịch vụ ước tính cả năm 2011 tăng 23,5% và lượng khách quốc tế đến Tp.HCM tăng hơn 12,9% so với năm 2010. Điều này cho thấy triển vọng của lĩnh vực bán lẻ và xu hướng mở rộng mặt bằng kinh doanh khi nền kinh tế ổn định. Đặc biệt khu vực trung tâm thành phố.

Về thị trường đất nền, giá chào bán ở các dự án có nhiều biến động. Cụ thể, chỉ có một vài dự án tăng giá như Thái Sơn 1 tăng 10% hay Thạnh Mỹ Lợi – Phú Nhuận tăng 5% so với năm 2010, còn đa phần là giảm hoặc giữ giá.

Các dự án ở quận 7 có mức giá trung bình hơn 55 triệu đồng/m2, quận 2 có mức giá chào bán bình quân 40 triệu đồng/m2.

Trong 3 năm tới, thành phố có khoảng 70 dự án gia nhập thị trường cung cấp cho thị trường khoảng 3200 nền đất biệt thự, nhà phố và tập trung chủ yếu ở các quận ngoại thành như: Quận 9, 7 và huyện Nhà Bè.

Mặc dù giảm nhẹ nhưng thị trường văn phòng cho thuê vẫn được ghi nhận có phần khả quan hơn các phân khúc thị trường khác trong quý cuối năm 2011. Tại khu vực trung tâm, văn phòng hạng A và hạng B vẫn duy trì tỉ lệ lấp đầy và giá thuê ổn định. Ở các khu vực ngoài trung tâm, nhu cầu văn phòng cho thuê kém, giá thuê trung bình dao động từ 10 – 11 USD/m2/tháng.

Trước nhu cầu thuê văn phòng đang sụt giảm, các chủ đầu tư phải mở rộng các chính sách khuyến mãi, giảm giá thuê, nâng cao chất lượng dịch vụ,…nhằm tìm kiếm khách thuê. Vì thế, thị trường văn phòng có thể sẽ có sự dịch chuyển giữa các hạng trong thời gian tới để có vị trí tốt, giá thuê hợp lý và chất lượng dịch vụ tốt hơn.

Dự kiến mặt bằng giá cho thuê văn phòng hạng A trong năm 2012 dao động bình quân ở mức 30 – 35 USD/m2, giảm từ 15 – 20% so với mặt bằng giá hiện nay.

Tải bản báo cáo đầy đủ tại đây: Báo cáo TTBĐS Việt Nam năm 2011